Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

Is het gebouw of de constructie vergund?

Op deze pagina:

    • Gevolgen van onvergundheid
    • Regulariseren van de onvergunde toestand
    • Vergund of niet?
    • Hoe nagaan of een gebouw vergund is?
Gevolgen van onvergundheid:
  • zonevreemde woningen: verbouwen en herbouwen kan enkel toegelaten worden bij hoofdzakelijk vergunde gebouwen 
  • vrijstellingen van vergunning gelden enkel bij vergunde gebouwen 
  • misdrijf: is verbonden aan de illegale constructie. gaat dus over van ene eigenaar op andere. Risico op dwangsommen of herstelverplichting.
Regulariseren van de onvergunde toestand:

Het is mogelijk een regularisatievergunning aan te vragen. Of men deze vergunning zal kunnen krijgen, hangt af van de geldende stedenbouwkundige voorschriften en de afweging van goede ruimtelijke ordening.

Spreek met de verkoper af wie de regularisatievergunning aanvraagt en wie de kosten hiervoor draagt. Neem in de voorlopige koopverbintenis (zgn. compromis) duidelijke bepalingen op in de vorm van een ‘opschortende voorwaarde’ die stelt dat de koop enkel doorgaat:

  • indien er geen bouwmisdrijf wordt vastgesteld; 
  • of indien de verkoper eerst een regularisatievergunning bekomt; 
  • of indien u een regularisatievergunning bekomt;
Vergund of niet? 
  • Vergunde gebouwen of constructies
    Een gebouw is vergund als de gemeente beschikt over de vergunning. Hierbij zit een bouwplan. 
    •  Als de bestaande toestand overeenkomt met de toestand op het vergunde plan is het gebouw vergund. 
    • Als de bestaande toestand in kleine mate afwijkt van het vergunde plan is het gebouw hoofdzakelijk vergund 
    • Als de bestaande toestand in aanzienlijke mate afwijkt van het vergunde plan is het gebouw hoofdzakelijk onvergund 
  • Vergund geachte gebouwen en constructies
    De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt hierover:

"§1. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden vóór 22 april 1962, worden voor de toepassing van deze codex te allen tijde geacht te zijn vergund.

§2. Bestaande constructies waarvan door enig rechtens toegelaten bewijsmiddel wordt aangetoond dat ze gebouwd werden in de periode vanaf 22 april 1962 tot de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarbinnen zij gelegen zijn, worden voor de toepassing van deze codex geacht te zijn vergund, tenzij het vergund karakter wordt tegengesproken middels een proces-verbaal of een niet anoniem bezwaarschrift, telkens opgesteld binnen een termijn van vijf jaar na het optrekken of plaatsen van de constructie.

Het tegenbewijs, vermeld in het eerste lid, kan niet meer worden geleverd eens de constructie één jaar als vergund geacht opgenomen is in het vergunningenregister. 1 september 2009 geldt als eerste mogelijke startdatum voor deze termijn van één jaar. Deze regeling geldt niet indien de constructie gelegen is in een ruimtelijk kwetsbaar gebied.

§3. Indien met betrekking tot een vergund geachte constructie handelingen zijn verricht die niet aan de voorwaarden van §1 en §2, eerste lid, voldoen, worden deze handelingen niet door de vermoedens, vermeld in dit artikel, gedekt.

§4. Dit artikel heeft nimmer voor gevolg dat teruggekomen wordt op in kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissingen die het vergund karakter van een constructie tegenspreken."

Een tekst met uitleg over het begrip "eerste inwerkingtreding van het gewestplan" vindt u hier.

  • Opdeling in meergezinswoningen

    Een tekst met uitleg over de opdeling in meergezinswoningen en de vergunningsplicht, vindt u hier.
Hoe nagaan of een gebouw vergund is?
  • gemeentelijke vergunningenregisters
    De gemeenten maken vergunningenregisters op, waarin alle verleende stedenbouwkundige vergunningen (vroeger: bouwvergunningen) vermeld staan.
    Als uw gemeente klaar is met dit register kunt u (of een ambtenaar van de dienst ruimtelijke ordening) het register (een databank op computer) consulteren op het gemeentehuis. 
  • Met behulp van de bouwplannen bij de vergunning kunt u nagaan of de bestaande toestand van het gebouw overeenkomt met de vergunde toestand. Een van de vorige eigenaars kan immers onvergunde ingrepen uitgevoerd hebben, waardoor de woning misschien hoofdzakelijk onvergund wordt geacht. 
  • Het kan gebeuren dat de gemeente weet van het bestaan van een proces-verbaal over een bouwmisdrijf. De gemeente beschikt niet over alle processen-verbaal die door andere instanties zijn opgesteld.
  • Elke dagvaarding en elke rechterlijke beslissing betreffende een bouwmisdrijf wordt op verzoek van de deurwaarder overgeschreven in het hypotheekkantoor van het gebied waarin het onroerend goed is gelegen. Deze maatregel zorgt ervoor dat mogelijke kopers via hun notaris of het hypotheekkantoor in kwestie de nodige informatie kunnen bekomen.

Informatieverplichtingen bij verkopen VAN VASTGOED
 

In alle Vlaamse gemeenten gelden volgende verplichtingen:
  • De notaris moet in alle onderhandse en authentieke akten van verkoop vermelden:
    • of er een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
    • of er een dagvaarding werd uitgebracht (overeenkomstig de artikelen van de Codex over de bouwmisdrijven) en iedere in de zaak gewezen beslissing.
  • De notaris moet een verwijzing naar artikel 4.2.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (de vergunningsplicht) overnemen in de akte.
  • Als op het goed een verplichting rust om herstelmaatregelen uit te voeren, dan moet de notaris dit vermelden in een afzonderlijke akte. In deze akte vermeldt hij ook dat de nieuwe eigenaar (voor zover de tenuitvoerlegging van de herstelmaatregel niet verjaard is) de verbintenis aangaat om de opgelegde herstelmaatregel uit te voeren, onverminderd de verplichting van de oorspronkelijke eigenaar. De notaris stuurt een afschrift van die akte aan de stedenbouwkundige inspecteur.

 

In een steeds groter aantal gemeenten gelden bijkomende eisen:

Over welke gemeenten gaat het:

Gemeenten met een goedgekeurd plannen- en een vergunningenregister. 31 dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad worden de strengere eisen van kracht.

De bijkomende eisen zijn:

    • De notaris vermeldt in alle onderhandse en authentieke akten van verkoop:
      • de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed volgens het plannenregister;
      • of er een voorkooprecht in een ruimtelijk uitvoeringsplan bestaat;
      • de lasten en voorwaarden van de eventuele verkavelingsvergunning.

In de akte wordt de verklaring van de verkrijger opgenomen dat hij een stedenbouwkundig uittreksel heeft ontvangen, dat ten hoogste één jaar voor het verlijden van de authentieke akte werd verleend.

Als een planbatenheffing betaald moet worden, bezorgt hij de bevoegde ambtenaren een afschrift van de akte.

    • Iedereen die een onderhandse akte van verkoop opmaakt moet vermelden:
      • of er een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
      • de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed volgens het plannenregister

In voorkomend geval worden ook vermeld:

      • de dagvaardingen die werden uitgebracht (overeenkomstig de artikelen van de Codex over de bouwmisdrijven) en iedere in de zaak gewezen beslissing;
      • de voorkooprechten in een ruimtelijk uitvoeringsplan;
      • het feit dat een verkavelingsvergunning van toepassing is.

    • De vastgoedmakelaars nemen een verwijzing naar artikel 4.2.1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (de vergunningsplicht) over in de akte.
       
    • In alle publiciteit voor verkopen moet worden vermeld:
      • of er een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
      • de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed volgens het plannenregister;
      • of er een dagvaarding werd uitgebracht (overeenkomstig de artikelen van de Codex over de bouwmisdrijven) en iedere in de zaak gewezen beslissing;
      • of er een voorkooprecht in een ruimtelijk uitvoeringsplan bestaat;
      • of er een verkavelingsvergunning bestaat.

Voor een advertentie op internet gebruikt u geen afkortingen. Voor het opmaken van uw advertentie in de geschreven pers (waar doorgaans per letter betaald wordt)  mag u gebruikmaken van de volgende afkortingen:

  • Stedenbouwkundige vergunning

Vg

Vergunning uitgereikt

Gvg

Geen vergunning uitgereikt

 

      • Bestemming

Wg

Woongebied

WgLk  Woongebied met landelijk karakter 

Wche

Woongebied met een culturele, historische en/of esthetische waarde

Wp

Woonpark

Wug

Woonuitbreidingsgebied

Igb

Industriegebied

Iab

Industriegebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen

Gdr

Gebied voor dagrecreatie

Gvr

Gebied voor verblijfsrecreatie

Ag

Agrarisch gebied

Lwag

Landschappelijk waardevol agrarisch gebied

Bg

Bosgebied

Ng

Natuurgebied

Nr

Natuurreservaat

Pg

Parkgebied

 

      • Dagvaardingen

Dv

Dagvaarding uitgebracht

Gdv

Geen dagvaarding uitgebracht

 

      • Voorkooprecht

Vkr

Voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig

Gvkr

Geen voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig

 

      • Verkavelingsvergunning

Vv

Verkavelingsvergunning

Gvv

Geen verkavelingsvergunning

--------------------------------------------------------------------------------

Dit is een bondige samenvatting in zo begrijpbaar mogelijke taal van de decreetsteksten. Ze is niet volledig en heeft uiteraard geen juridische waarde. De lijst van gemeenten (met inbegrip van de postnummers) wordt gegeven zonder garantie op juistheid. Enkel de informatie verschenen in het Belgisch Staatsblad is rechtsgeldig.