Logo Vlaamse Overheid en Ruimtelijke Ordening

Werken aan en rond de woning

opsplitsenOpsplitsen of zorgwonen (kangoeroewonen)

Een huis opdelen in appartementen, kamerwoningen of studio’s is altijd en overal vergunningsplichtig, zelfs als je hiervoor geen bouwwerken uitvoert. De enige uitzondering hierop is de regeling van het zorgwonen.

Vrijstelling*

Het verbouwen van een woning tot zorgwoning, zonder uitbreiding en zonder dat dit gepaard gaat met constructieve werken, is vrijgesteld van de vergunningsplicht.

Melding*

Het verbouwen van een woning tot zorgwoning zonder uitbreiding maar met constructieve werken is meldingsplichtig. Wilt u ook uitbreiden, lees dan het hoofdstuk ‘uitbreiden’. Voor de uitbreiding hebt u immers vaak een stedenbouwkundige vergunning nodig.

Als een bestaande zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie, opnieuw aangewend wordt als eengezinswoning, dan moet u dit melden.

MEDEWERKING ARCHITECT

Voor werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is, is in principe ook de medewerking van een architect verplicht.

Als voor een meldingsplichtige ingreep constructieve ingrepen aan de bestaande woning nodig zijn (zoals bijvoorbeeld het maken van nieuwe gevelopeningen, of openingen in dragende muren), dan moet een architect betrokken zijn bij de opstelling van het meldingsdossier.  

Op voorwaarde dat ze noch de oplossing van een constructieprobleem met zich meebrengen, noch de stabiliteit van het gebouw wijzigen, zijn onder meer volgende ingrepen vrijgesteld van de medewerking van een architect (Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de handelingen die vrijgesteld zijn van de medewerking van de architect):

  • De verbouwings- en inrichtingswerkzaamheden of de werkzaamheden voor de geschiktmaking van lokalen
  • Het aanbrengen van een gevelsteen, een bepleistering of een andere gevelbekleding, zonder dat een wijziging van de fundering noodzakelijk is
  • het aanbrengen, wijzigen en dichtmaken van raam- en deuropeningen
  • het aanbrengen van dakuitbouwen over maximaal één vierde van de dakoppervlakte 
  • plaatsen van verluchtings-, luchtbehandelings-, rookafzuig- of luchtafzuiginstallaties
  • plaatsen van zonnetenten of markiezen, die ingeklapt, opgevouwen of ingerold kunnen worden.
---------------------------------------


Achtergrond bij de regeling rond zorgwonen / kangoeroewonen

Meer-generatie-wonen (grootouders, ouders en kinderen) was vroeger zeer gebruikelijk. In de loop van vorige eeuw werden woningen meer en meer bewoond door het "klassieke" gezin (ouders en jonge kinderen). De stedenbouwwetgeving speelde daar op in door in bepaalde gebieden die samenlevingsvorm zelfs op te leggen. Een paar voorbeelden:

- vele verkavelingen bestemmen de loten enkel voor eengezinswoningen
- bij zonevreemde woningen (woningen in bijvoorbeeld agrarisch gebied) mag het aantal woongelegenheden niet verhogen.

Er stelde zich geen probleem als grootouders gewoon kwamen inwonen en sliepen in een slaapkamer van de woning. Want dat werd en wordt nog steeds als eengezinswoning aanzien (ook al woonden er drie generaties in). Een gehandicapte broer opvangen in een slaapkamer van jouw woning was ook geen stedenbouwkundig probleem. Dat wordt ook nog steeds als één gezin beschouwd.

Maar vele mensen willen wel de grootouders of de zieke broer of zus in huis opnemen, maar zijn gesteld op hun eigen privacy. En dan kwam de behoefte aan min of meer onafhankelijk functionerende woningonderdelen. Een deel van het gelijkvloers wordt klaar gemaakt voor de ouders, die een aparte woonkamer, keuken en toegangsdeur krijgen. En op den duur kan je je afvragen of er niet gewoon een appartement bij gemaakt wordt. En dat was een probleem (want niet vergunbaar) in die verkavelingen en zonevreemde woningen.

Regeling

Om deze problemen op te lossen werd het zorgwonen in regelgeving vastgelegd. Men spreekt van zorgwonen als voldaan is aan al volgende voorwaarden:

  • In een bestaande woning wordt 1 ondergeschikte wooneenheid gecreëerd
  • De ondergeschikte wooneenheid vormt 1 fysiek geheel met de hoofdwooneenheid
  • De ondergeschikte wooneenheid, de ruimten die gedeeld worden met de hoofdwooneenheid niet meegerekend, maakt ten hoogste een derde uit van het bouwvolume van de volledige woning
  • De eigendom of ten minste de blote eigendom van hoofd- en ondergeschikte berust bij dezelfde titularis of titularissen
  • De creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van
    • 1. Hetzij ten hoogste 2 ouderen van 65 jaar of ouder
    • 2. Hetzij ten hoogste 2 hulpbehoevende personen (personen met een handicap, personen die in aanmerking komen voor een vergoeding van de Vlaamse zorgverzekering, personen met een nood aan ondersteuning om zich in het thuismilieu te kunnen handhaven)
    • 3. Hetzij de zorgverlener

Van zodra 1 van de ouderen 65 of ouder is, is voldaan aan deze wetgeving. Een koppel waarbij 1 van de ouderen de leeftijdsgrens van 65 nog niet heeft bereikt sluit de toepassing van dit artikel niet uit.

Vergunning nodig?

A. Het maken van een zorgwoning is bij decreet vrijgesteld van de vergunningsplicht, op voorwaarde dat dit gebeurt binnen het bestaande bouwvolume. Wanneer u geen constructieve werken uitvoert, is noch een stedenbouwkundige melding, noch een stedenbouwkundige vergunning nodig. 

B. De vrijstelling van stedenbouwkundige vergunning geldt ook wanneer constructieve werken nodig zijn. In dat geval geldt de stedenbouwkundige meldingsplicht. Hiervoor kan gebruikt gemaakt worden van het meldingsformulier zorgwonen (DOC)

C. Wordt de woning uitgebreid, dan geldt de vrijstelling niet. Een stedenbouwkundige vergunning is dan nodig.

 

Na het beëindigen van de zorgsituatie

Als een bestaande zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie, terug aangewend wordt voor de huisvesting van 1 gezin, dan is dit meldingsplichtig. Deze meldingsplicht geldt zowel in geval A, B als C. U gebruikt hetzelfde meldingsformulier als hierboven.

Als een bestaande zorgwoning, na het beëindigen van de zorgsituatie, aangewend zal worden voor de huisvesting van meerdere gezinnen of alleenstaanden, dan is hiervoor een stedenbouwkundige vergunning nodig. Het opsplitsen van een woning in meerdere wooneenheden die niet dienen voor zorgwonen is immers altijd vergunningsplichtig. 

 

Opname in het Rijksregister

Alle inwoners moeten in het Rijksregister worden opgenomen. In het geval van zorgwonen is daarvoor een speciale code voorzien. Dit kan in sommige gevallen financieel voordelig zijn. De federale overheidsdienst Binnenlandse Zaken is bevoegd voor het Rijksregister.




Werken aan en rond de woning

 

Het bouwen van een nieuwe woning is uiteraard steeds vergunningsplichtig. De medewerking van een architect is ook altijd verplicht. Maar hoe zit dat bij andere ingrepen?

 

renovatie en onderhoud

functie wijzigen

meergezinswoning maken

Verbouwen / Onderhoud

Functiewijziging

 Opsplitsen / Zorgwonen

losstaande bijgebouwen (tuinhuizen, serres,...) 

 uitbreiden

slopen

Losstaande bijgebouwen
(garage, serre, pool-house,...)

Uitbreiden
(veranda, garage, ...)

Slopen

niet overdekte constructies

groen

tuinaccessoires (speeltuig, bbq, brievenbus,...)

 Oprit, vijver, zwembad,...

 Groen en afscheiding

 Tuin accessoires

zonnepanelen en schotelantennes

reliefwijzigingen en ondergrondse installaties

 

Zonnepanelen, schotels

Reliefwijziging en ondergronds

    

checklist melding

Melding enkel mogelijk als

  • Niet zonevreemd
  • Niet strijdig met voorschriften van een bijzonder plan van aanleg (BPA), gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of verkavelingsvergunning 
  • Niet strijdig met stedenbouwkundige verordeningen van gewest, provincie of gemeente
  • Niet strijdig met uitdrukkelijke voorwaarden van de bestaande stedenbouwkundige vergunningen 
  • Niet in een oeverzone 
  • Niet in de 5 meter brede strook langs ingedeelde waterlopen 
  • Niet voor de rooilijn 
  • Niet in een achteruitbouwstrook
  • Niet strijdig met andere wetgeving, zoals: 
    • erfdienstbaarheden (wegen, waterwegen, spoorwegen)
    • burgerlijk wetboek (lichten en zichten, gemene muur, ...)
    • natuurwetgeving
  • Het gaat niet om beschermd erfgoed 
    • perceel met beschermde monumenten 
    • beschermd landschap of aangeduide erfgoedlandschap
    • beschermd stads- of dorpsgezicht
    • beschermd archeologische monument
  • De gemeente heeft de meldingsplicht voor deze ingreep niet vergunningsplichtig gemaakt.